Cấm đấu giá 5 năm khi bỏ cọc, không đủ răn đe với doanh nghiệp 'lôm côm'?

Đây là một trong những nội dung đáng chú ý trong văn bản góp ý sửa đổi Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). Theo HoREA, Quy định cấm tham gia đấu giá một số năm không có tác dụng răn đe đối với doanh nghiệp làm ăn lôm côm, nhà đầu tư lập từng doanh nghiệp riêng để "đánh quả".

Cấm 2 năm thì hợp lý?

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có quy định: Trong trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo HoREA, việc cấm tham gia đấu giá một số năm như vậy chỉ có tác dụng răn đe đối với các doanh nghiệp đàng hoàng, quan tâm xây dựng uy tín thương hiệu, mà các doanh nghiệp này lại thuộc đối tượng thường nghiêm túc chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật.

Với quy định cấm tham gia đấu giá một số năm lại không có tác dụng răn đe đối với doanh nghiệp làm ăn "lôm côm", nhà đầu tư lập từng doanh nghiệp riêng để "đánh quả". Thêm nữa trên thực tế việc thành lập doanh nghiệp mới quá dễ dàng. Nhưng thực tế, đã có những doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhưng chỉ mới thành lập được vài tháng.

Lãnh đạo HoREA góp ý: "Quy định thời hạn 5 năm cấm tham gia đấu giá là quá dài mà chỉ nên quy định khoảng 2 năm thì hợp lý hơn".

Hiệp hội này đề nghị sửa đổi theo hướng chỉ quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn 2 năm đối với trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá, hoặc không thực hiện kết quả đấu giá, không thực hiện hợp đồng mua bán tài sản trúng đấu giá.

HoREA cũng góp ý một nội dung khác trong dự thảo. Cụ thể đó là quy định: "Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước". Theo Hiệp hội này, đây là điều chưa có căn cứ pháp luật.

Bởi lẽ quy định này chưa thống nhất, chưa phù hợp với quy định tại điểm a khoản 6 và khoản 7 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định: "6. Người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong các trường hợp sau đây: a) Đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng (…); 7. Ngoài các trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này, tổ chức đấu giá tài sản không được quy định thêm các trường hợp người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong Quy chế cuộc đấu giá".

Luật Đấu giá tài sản 2016 chỉ quy định người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp "đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá" và không hề quy định "sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước".

Liên quan tới nội dung quy định "tiền đặt trước", HoREA cũng cho rằng quy định: "khoản tiền đặt trước tối thiểu là hai mươi phần trăm (20%) giá khởi điểm của tài sản đấu giá" là không phù hợp.

Theo kiến nghị của HoREA: "Do vậy, chỉ nên quy định khoản tiền đặt trước bằng với khoản tiền đặt trước tối đa theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản để phù hợp với khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5%, tối đa là 20%".

Cần nghiên cứu kỹ lưỡng

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Trong đó, đáng chú ý là nội dung đề xuất bồi thường, cấm đấu giá 5 năm đối với hành vi tự ý bỏ số tiền đặt trước, bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Các chuyên gia tại TP.HCM đang có nhiều ý kiến khác nhau về đề xuất này.

Theo đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, bỏ khoản tiền đặt trước thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước (tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất). Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước, sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty Nhà Toàn Cầu nhận định về đề xuất này cho rằng, mặt hạn chế là làm cản trở việc đấu giá bất động sản sau này, có thể dẫn đến trường hợp doanh nghiệp sẽ đi mua lại tài sản trúng đấu giá, do không bị vướng vào những giới hạn của các quy định. Dẫn lại về cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, ông Thành cho rằng doanh nghiệp bỏ cọc đã chịu mất tiền đặt trước rồi nên về bản chất họ cũng không vi phạm pháp luật.

Cùng với đó, việc cấm doanh nghiệp 5 năm không được tham gia đấu giá cũng phải xem xét thêm. Bởi doanh nghiệp hoàn toàn có thể thành lập ra những công ty con, mang pháp nhân mới “sạch sẽ”. Chính vì thế, ông Thành đề xuất theo hướng tăng số tiền đặt trước từ 20% giá khởi điểm lên 30%. Ngoài ra, có chế tài mạnh hơn đối với trường hợp người trúng đấu giá “ngâm” tài sản quá lâu.

Ông Thành nêu ý kiến: “Bất động sản trúng đấu giá nếu không đưa vào sử dụng trong một thời gian nhất định sẽ bị phạt, nếu tiếp tục tái phạm sẽ bị thu hồi và không đền bù. Việc này áp dụng cho cả các nhà đầu tư thứ cấp phía sau, có nghĩa là khi gần hết thời hạn triển khai dự án lại đi bán, chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác. Cứ như vậy làm kéo dài dự án không đưa vào hoạt động, tạo ra giá trị cho xã hội”.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM phân tích ở góc độ pháp lý cho rằng, Dự thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường đang “vênh” so với Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Các quy định như trong Dự thảo đã thiết lập ra một loại hình đấu giá khác so với trong Luật. Trong Dự thảo có nói đến tiền đặt trước có thể thay thế bằng bảo lãnh ngân hàng, như vậy sẽ chuyển thành tiền ký quỹ. Bởi vì tiền ký quỹ thì đưa ngân hàng giữ, còn tiền đặt trước thì đưa cho bên bán, tức là Trung tâm đấu giá tài sản. Đối với việc yêu cầu bồi thường thêm khoản tiền bằng 50% giá trị quyền sử dụng đất, Luật sư Phượng nhận định như vậy không phù hợp với quy định của pháp luật.

Theo Luật sư Phượng: “Bộ đưa ra dự thảo nhưng không căn cứ theo nguyên tắc pháp luật. Người ta làm sai thì phải phạt hay xử lý vào số tiền đặt trước, còn ở đây tự nhiên nói bồi thường, nhưng người ta có lỗi gì đâu mà bồi thường. Đấy chỉ là vi phạm, lỗi mà bồi thường thì phải có thiệt hại trên thực tế, còn đây không phải thiệt hại mà bồi thường. Thời gian cấm 5 năm hay 10 năm thì phải nằm trong văn bản xử lý vi phạm hành chính, không phải nằm trong văn bản này”.

Bùi Hằng